PENGENDALIAN PEMANFAATAN RUANG
Ketentuan pengendalian pemanfaatan ruang wilayah kota adalah ketentuan-ketentuan yang dibuat/disusun dalam upaya mengendalikan pemanfaatan ruang wilayah kota agar sesuai dengan RTRW kota yang dirupakan dalam bentuk ketentuan umum peraturan zonasi, ketentuan perizinan, ketentuan insentif dan disinsentif, serta arahan sanksi untuk wilayah kota. Ketentuan umum peraturan zonasi sistem kota adalah ketentuan umum yang mengatur pemanfaatan ruang dan unsur-unsur pengendalian pemanfaatan ruang yang disusun untuk setiap klasifikasi peruntukan/fungsi ruang sesuai dengan rencana tata ruang wilayah kota.
Ketentuan perizinan adalah ketentuan-ketentuan yang ditetapkan oleh pemerintah daerah kota sesuai kewenangannya yang harus dipenuhi oleh setiap pihak sebelum pemanfaatan ruang, yang digunakan sebagai alat dalam melaksanakan pembangunan keruangan yang tertib sesuai dengan rencana tata ruang yang telah disusun dan ditetapkan.
Ketentuan insentif dan disinsentif adalah perangkat atau upaya untuk memberikan imbalan terhadap pelaksanaan kegiatan yang sejalan dengan rencana tata ruang dan juga perangkat untuk mencegah, membatasi pertumbuhan, atau mengurangi kegiatan yang tidak sejalan dengan rencana tata ruang.
Arahan sanksi adalah arahan untuk memberikan sanksi bagi siapa saja yang melakukan pelanggaran pemanfaatan ruang yang tidak sesuai dengan rencana tata ruang yang berlaku.
Ketentuan pengendalian pemanfaatan ruang wilayah kota adalah ketentuan yang diperuntukkan sebagai alat penertiban penataan ruang, meliputi ketentuan umum peraturan zonasi, ketentuan perizinan, ketentuan pemberian insentif dan disinsentif, serta arahan sanksi dalam rangka perwujudan rencana tata ruang wilayah kota.
Ketentuan pengendalian pemanfaatan ruang wilayah kota berfungsi:
a) sebagai alat pengendali pengembangan kota;
b) menjaga kesesuaian pemanfaatan ruang dengan rencana tata ruang;
c) menjamin agar pembangunan baru tidak mengganggu pemanfaatan ruang yang telah sesuai dengan rencana tata ruang;
d) meminimalkan pengunaan lahan yang tidak sesuai dengan rencana tata ruang; dan
e) mencegah dampak pembangunan yang merugikan; dan
f) melindungi kepentingan umum.
Ketentuan pengendalian pemanfaatan ruang wilayah kota disusun berdasarkan:
a) rencana struktur ruang dan pola ruang;
b) tingkat masalah, tantangan, dan potensi yang dimiliki wilayah kota;
c) kesepakatan para pemangku kepentingan dan kebijakan yang ditetapkan; dan
d) ketentuan peraturan perundang-undangan terkait.
Ketentuan pengendalian pemanfaatan ruang wilayah kota disusun dengan kriteria:
a) terukur dan realistis; dan
b) dapat diterapkan dan penetapannya melalui kesepakatan antar pemangku kepentingan.
Ketentuan pengendalian pemanfaatan ruang wilayah kota memuat:
a) ketentuan umum peraturan zonasi kota
1) ketentuan umum peraturan zonasi kota adalah penjabaran secara umum ketentuan-ketentuan yang mengatur tentang persyaratan pemanfaatan ruang dan ketentuan pengendaliannya yang mencakup seluruh wilayah administratif.
2) ketentuan umum peraturan zonasi kota berfungsi sebagai:
a. landasan bagi penyusunan peraturan zonasi pada tingkatan operasional pengendalian pemanfaatan ruang;
b. dasar pemberian izin pemanfaatan ruang; dan
c. salah satu pertimbangan dalam pengawasan pemanfaatan ruang.
3) ketentuan umum peraturan zonasi disusun berdasarkan:
a. struktur ruang dan pola ruang wilayah kota;
b. karakteristik wilayah; dan
c. peraturan perundang-undangan sektor terkait lainnya.
4) peraturan zonasi yang telah ditetapkan dalam RTRW kota yang berisikan:
a. deskripsi atau definisi pola ruang (jenis zona) yang telah ditetapkan dalam rencana pola ruang;
b. tujuan atau kualitas ruang yang diharapkan untuk setiap jenis pola ruang;
c. ketentuan umum yang merupakan ketentuan kinerja dari setiap pola ruang yang meliputi: ketentuan intensitas pemanfaatan ruang, tata masa bangunan, kepadatan bangunan, besaran kawasan terbangun, besaran ruang terbuka hijau prasarana minimum yang perlu diatur terkait pengendalian pemanfaatan ruang;
d. ketentuan pemanfaatan ruang pada zona-zona yang dilewati oleh sistem jaringan prasarana dan sarana wilayah kota mengikuti ketentuan perundang-undangan yang berlaku; dan
e. ketentuan khusus yang disesuaikan dengan kebutuhan pembangunan kota untuk mengendalikan pemanfaatan ruang pada kawasan lindung, kawasan rawan bencana, Kawasan Keselamatan Operasi Penerbangan (KKOP) dan kawasan lainnya.
b) ketentuan perizinan harus memuat:
1) ketentuan perizinan adalah ketentuan yang diberikan untuk kegiatan pemanfaatan ruang;
2) ketentuan perizinan berfungsi sebagai:
a) alat pengendali dalam penggunaan lahan untuk mencapai kesesuaian pemanfaatan ruang; dan
b) rujukan dalam membangun.
3) ketentuan perizinan disusun berdasarkan:
a) ketentuan umum peraturan zonasi yang sudah ditetapkan; dan
b) peraturan perundang-undangan sektor terkait lainnya.
4) jenis-jenis perizinan terkait dengan pemanfaatan ruang:
a) izin prinsip;
b) izin lokasi;
c) izin penggunaan pemanfaatan tanah;
d) izin penggunaan bangunan; dan
e) izin lain berdasarkan peraturan perundang-undangan.
5) mekanisme perizinan terkait pemanfaatan ruang yang menjadi wewenang pemerintah kota, termasuk pengaturan keterlibatan masing-masing instansi perangkat daerah terkait dalam setiap perizinan yang diterbitkan;
6) ketentuan teknis prosedural pengajuan izin pemanfaatan ruang dan forum pengambilan keputusan atas izin yang akan dikeluarkan, yang akan menjadi dasar pengembangan Standar Operasional Prosedur (SOP) perizinan; dan
7) ketentuan pengambilan keputusan apabila dalam dokumen RTRW kabupaten belum memberikan ketentuan yang cukup tentang perizinan yang dimohonkan oleh masyarakat, individual maupun organisasi.
c) ketentuan pemberian insentif
1) ketentuan pemberian insentif adalah ketentuan yang mengatur tentang pemberian imbalan terhadap pelaksanaan kegiatan yang sejalan dengan rencana tata ruang.
2) ketentuan pemberian insentif berfungsi sebagai:
a. perangkat untuk mendorong kegiatan dalam pemanfaatan ruang yang sejalan dengan rencana tata ruang; dan
b. katalisator perwujudan pemanfaatan ruang.
3) ketentuan pemberian insentif disusun berdasarkan:
a. struktur ruang dan pola ruang wilayah kota
b. ketentuan umum peraturan zonasi kota; dan
c. peraturan perundang-undangan sektor terkait lainnya.
4) ketentuan insentif dari pemerintah kota kepada pemerintah kabupaten/kota lain yang saling berhubungan dapat diberikan dalam bentuk:
a. pemberian kompensasi;
b. subsidi silang;
c. penyediaan sarana dan prasarana; dan/atau
d. publikasi atau promosi daerah.
5) ketentuan insentif dari pemerintah kota kepada masyarakat umum (investor, lembaga komersial, perorangan, dan lain sebagainya), yang diberikan dalam bentuk:
a) pemberian kompensasi;
b) pengurangan retribusi;
c) imbalan;
d) sewa ruang dan urun saham;
e) penyediaan prasarana dan sarana;
f) penghargaan; dan/atau
g) kemudahan perizinan bagi kegiatan pemanfaatan ruang yang diberikan oleh pemerintah kota penerima manfaat kepada masyarakat umum.
d) ketentuan pemberian disinsentif
1) ketentuan pemberian disinsentif adalah ketentuan yang mengatur tentang pengenaan bentuk-bentuk kompensasi dalam pemanfaatan ruang;
2) ketentuan pemberian disinsentif berfungsi sebagai perangkat untuk mencegah, membatasi pertumbuhan atau mengurangi kegiatan yang tidak sejalan dengan rencana tata ruang.
3) ketentuan pemberian disinsentif disusun berdasarkan:
a) struktur ruang dan pola ruang wilayah kota;
b) ketentuan umum peraturan zonasi kota; dan
c) peraturan perundang-undangan sektor terkait lainnya.
4) ketentuan disinsentif dari pemerintah kota kepada pemerintah kabupaten/kota lain yang saling berhubungan dapat diberikan dalam bentuk:
a) pengenaan retribusi yang tinggi; dan/atau
b) pembatasan penyediaan sarana dan prasarana.
5) ketentuan disinsentif dari pemerintah kota kepada masyarakat umum (investor, lembaga komersial, perorangan, dan lain sebagainya), yang diberikan dalam bentuk:
a) pengenaan pajak/retribusi yang tinggi;
b) 
pemberian persyaratan khusus untuk perizinan dalam rangka kegiatan pemanfaatan ruang oleh masyarakat umum; dan/atau c) pembatasan penyediaan sarana dan prasarana.
Pengenaan sanksi dapat berbentuk vonis yang akan dikenakan kepada pelanggar dapat berupa sanksi administrasi, dan sanksi pidana yang akan disesuaikan dengan bentuk pelanggaran, motif pelanggaran dan waktu terjadinya pelanggaran.
Diagram sanksi
e) arahan pengenaan sanksi harus memuat:
1) arahan pengenaan sanksi merupakan arahan ketentuan pengenaan sanksi administratif kepada pelanggar pemanfaatan ruang, yang akan menjadi acuan bagi pemerintah daerah kota.
2) arahan pengenaan sanksi administratif berfungsi sebagai:
a) perangkat untuk mencegah, membatasi pertumbuhan atau mengurangi kegiatan yang tidak sejalan dengan rencana tata ruang; dan
b) penertiban pemanfaatan ruang yang tidak sesuai dengan rencana tata ruang.
3) arahan pengenaan sanksi administratif ditetapkan berdasarkan:
a) hasil pengawasan penataan ruang;
b) tingkat simpangan implementasi rencana tata ruang;
c) kesepakatan antar instansi yang berwenang; dan
d) peraturan perundang-undangan sektor terkait lainnya.
4) arahan pengenaan sanksi administratif dilakukan secara berjenjang dalam bentuk:
a) peringatan tertulis;
peringatan tertulis diberikan oleh pejabat yang berwenang dalam penertiban pelanggaran pemanfaatan ruang dapat memberikan peringatan tertulis melalui penerbitan surat peringatan tertulis sebanyak-banyaknya 3 (tiga) kali.
b) penghentian sementara kegiatan;
penghentian kegiatan sementara dilakukan melalui langkah-langkah sebagai berikut:
(1) penerbitan surat perintah penghentian kegiatan sementara dari pejabat yang berwenang melakukan penertiban pelanggaran pemanfaatan ruang;
(2) apabila pelanggar mengabaikan perintah penghentian kegiatan sementara, pejabat yang berwenang melakukan penertiban dengan menerbitkan surat keputusan pengenaan sanksi penghentian sementara secara paksa terhadap kegiatan pemanfaatan ruang;
(3) pejabat yang berwenang melakukan tindakan penertiban dengan memberitahukan kepada pelanggar mengenai pengenaan sanksi penghentian kegiatan pemanfaatan ruang dan akan segera dilakukan tindakan penertiban oleh aparat penertiban;
(4) berdasarkan surat keputusan pengenaan sanksi, pejabat yang berwenang melakukan penertiban dengan bantuan aparat penertiban melakukan penghentian kegiatan pemanfaatan ruang secara paksa; dan
(5) setelah kegiatan pemanfaatan ruang dihentikan, pejabat yang berwenang melakukan pengawasan agar kegiatan pemanfaatan ruang yang dihentikan tidak beroperasi kembali sampai dengan terpenuhinya kewajiban pelanggar untuk menyesuaikan pemanfaatan ruangnya dengan rencana tata ruang dan/atau ketentuan teknis pemanfaatan ruang yang berlaku.
c) penghentian sementara pelayanan umum;
penghentian sementara pelayanan umum dilakukan melalui langkah-langkah sebagai berikut:
(1) penerbitan surat pemberitahuan penghentian sementara pelayanan umum dari pejabat yang berwenang melakukan penertiban pelanggaran pemanfaatan ruang (membuat surat pemberitahuan penghentian sementara pelayanan umum);
(2) apabila pelanggar mengabaikan surat pemberitahuan yang disampaikan, pejabat yang berwenang melakukan penertiban dengan menerbitkan surat keputusan pengenaan sanksi penghentian sementara pelayanan umum kepada pelanggar dengan memuat rincian jenis-jenis pelayanan umum yang akan diputus;
(3) pejabat yang berwenang melakukan tindakan penertiban dengan memberitahukan kepada pelanggar mengenai pengenaan sanksi penghentian sementara pelayanan umum yang akan segera dilaksanakan, disertai rincian jenis-jenis pelayanan umum yang akan diputus;
(4) pejabat yang berwenang menyampaikan perintah kepada penyedia jasa pelayanan umum untuk menghentikan pelayanan kepada pelanggar, disertai penjelasan secukupnya;
(5) penyedia jasa pelayanan umum menghentikan pelayanan kepada pelanggar; dan
(6) pengawasan terhadap penerapan sanksi penghentian sementara pelayanan umum dilakukan untuk memastikan tidak terdapat pelayanan umum kepada pelanggar sampai dengan pelanggar memenuhi kewajibannya untuk menyesuaikan pemanfaatan ruangnya dengan rencana tata ruang dan ketentuan teknis pemanfaatan ruang yang berlaku.
d) penutupan lokasi;
penutupan lokasi dilakukan melalui langkah-langkah sebagai berikut:
(1) Penerbitan surat perintah penutupan lokasi dari pejabat yang berwenang melakukan penertiban pelanggaran pemanfaatan ruang;
(2) Apabila pelanggar mengabaikan surat perintah yang disampaikan, pejabat yang berwenang menerbitkan surat keputusan pengenaan sanksi penutupan lokasi kepada pelanggar;
(3) Pejabat yang berwenang melakukan tindakan penertiban dengan memberitahukan kepada pelanggar mengenai pengenaan sanksi penutupan lokasi yang akan segera dilaksanakan;
(4) Berdasarkan surat keputusan pengenaan sanksi, pejabat yang berwenang dengan bantuan aparat penertiban melakukan penutupan lokasi secara paksa; dan
(5) Pengawasan terhadap penerapan sanksi penutupan lokasi, untuk memastikan lokasi yang ditutup tidak dibuka kembali sampai dengan pelanggar memenuhi kewajibannya untuk menyesuaikan pemanfaatan ruangnya dengan rencana tata ruang dan ketentuan teknis pemanfaatan ruang yang berlaku.
e) pencabutan izin;
pencabutan izin dilakukan melalui langkah-langkah sebagai berikut:
(1) menerbitkan surat pemberitahuan sekaligus pencabutan izin oleh pejabat yang berwenang melakukan penertiban pelanggaran pemanfaatan ruang;
(2) apabila pelanggar mengabaikan surat pemberitahuan yang disampaikan, pejabat yang berwenang menerbitkan surat keputusan pengenaan sanksi pencabutan izin pemanfaatan ruang;
(3) pejabat yang berwenang memberitahukan kepada pelanggar mengenai pengenaan sanksi pencabutan izin;
(4) pejabat yang berwenang melakukan tindakan penertiban mengajukan permohonan pencabutan izin kepada pejabat yang memiliki kewenangan untuk melakukan pencabutan izin;
(5) pejabat yang memiliki kewenangan untuk melakukan pencabutan izin menerbitkan keputusan pencabutan izin;
(6) memberitahukan kepada pemanfaat ruang mengenai status izin yang telah dicabut, sekaligus perintah untuk menghentikan kegiatan pemanfaatan ruang secara permanen yang telah dicabut izinnya; dan
(7) apabila pelanggar mengabaikan perintah untuk menghentikan kegiatan pemanfaatan yang telah dicabut izinnya, pejabat yang berwenang melakukan penertiban kegiatan tanpa izin sesuai peraturan perundang-undangan yang berlaku.
f) pembatalan izin;
pembatalan izin dilakukan melalui langkah-langkah sebagai berikut:
(1) membuat lembar evaluasi yang berisikan perbedaan antara pemanfaatan ruang menurut dokumen perizinan dengan arahan pola pemanfaatan ruang dalam rencana tata ruang yang berlaku;
(2) memberitahukan kepada pihak yang memanfaatkan ruang perihal rencana pembatalan izin, agar yang bersangkutan dapat mengambil langkah-langkah yang diperlukan untuk mengantisipasi hal-hal akibat pembatalan izin;
(3) menerbitkan surat keputusan pembatalan izin oleh pejabat yang berwenang melakukan penertiban pelanggaran pemanfaatan ruang;
(4) memberitahukan kepada pemegang izin tentang keputusan pembatalan izin;
(5) menerbitkan surat keputusan pembatalan izin dari pejabat yang memiliki kewenangan untuk melakukan pembatalan izin; dan
(6) memberitahukan kepada pemanfaat ruang mengenai status izin yang telah dibatalkan.
g) pembongkaran bangunan;
pembongkaran bangunan dilakukan melalui langkah-langkah sebagai berikut:
(1) menerbitkan surat pemberitahuan perintah pembongkaran bangunan dari pejabat yang berwenang melakukan penertiban pelanggaran pemanfaatan ruang;
(2) apabila pelanggar mengabaikan surat pemberitahuan yang disampaikan, pejabat yang berwenang melakukan penertiban mengeluarkan surat keputusan pengenaan sanksi pembongkaran bangunan;
(3) pejabat yang berwenang melakukan tindakan penertiban memberitahukan kepada pelanggar mengenai pengenaan sanksi pembongkaran bangunan yang akan segera dilaksanakan; dan
(4) berdasarkan surat keputusan pengenaan sanksi, pejabat yang berwenang melakukan tindakan penertiban dengan bantuan aparat penertiban melakukan pembongkaran bangunan secara paksa.
h) pemulihan fungsi ruang;
pemulihan fungsi ruang dilakukan melalui langkah-langkah sebagai berikut:
(1) menetapkan ketentuan pemulihan fungsi ruang yang berisi bagian-bagian yang harus dipulihkan fungsinya dan cara pemulihannya;
(2) pejabat yang berwenang melakukan penertiban pelanggaran pemanfaatan ruang menerbitkan surat pemberitahuan perintah pemulihan fungsi ruang;
(3) apabila pelanggar mengabaikan surat pemberitahuan yang disampaikan, pejabat yang berwenang melakukan penertiban mengeluarkan surat keputusan pengenaan sanksi pemulihan fungsi ruang;
(4) pejabat yang berwenang melakukan tindakan penertiban, memberitahukan kepada pelanggar mengenai pengenaan sanksi pemulihan fungsi ruang yang harus dilaksanakan pelanggar dalam jangka waktu tertentu;
(5) pejabat yang berwenang melakukan tindakan penertiban melakukan pengawasan pelaksanaan kegiatan pemulihan fungsi ruang;
(6) apabila sampai jangka waktu yang ditentukan pelanggar belum melaksanakan pemulihan fungsi ruang, pejabat yang bertanggung jawab melakukan tindakan penertiban dapat melakukan tindakan paksa untuk melakukan pemulihan fungsi ruang; dan
(7) apabila pelanggar pada saat itu dinilai tidak mampu membiayai kegiatan pemulihan fungsi ruang, pemerintah dapat mengajukan penetapan pengadilan agar pemulihan dilakukan oleh pemerintah atas beban pelanggar di kemudian hari.
i) denda administratif; yang dapat dikenakan secara tersendiri atau bersama-sama dengan pengenaan sanksi administratif dan besarannya ditetapkan oleh masing-masing pemerintah daerah kota.
Sumber :
- STRATEGI PENGENDALIAN RUANG WILAYAH KABUPATEN MANOKWARI
- KELEMBAGAAN PENGENDALIAN PEMANFAATAN RUANG DI DAERAH Oleh: Drs. Sjofjan Bakar, M.Sc Direktur Fasilitasi Penataan Ruang dan Lingkungan Hidup – Depdagri
